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Mietrecht- Siegen: Nach Kündigung entfällt Gebrauchsüberlassungs- und Mängelbeseitigungspflicht

Dienstag, 26.07.2011

Das OLG Düsseldorf hat in einem Räumungsrechtsstreit entschieden:

1. Über Auslegung einer Vereinbarung über “Mietzahlungen”.543 Abs. 2 Satz 3).536c BGB angezeigt wurden.

2. Der Vermieter ist nach berechtigter (hier: fristloser) Kündigung nicht verpflichtet, den Mietgegenstand zum Gebrauch zu überlassen und Mängel zu beseitigen.

3. Will der Mieter sich mit einer Gegenforderung gegen die außerordentliche fristlose Kündigung wehren, muss er die Aufrechnung unverzüglich nach Zugang der Kündigung erklären (BGB §

4. Der Mieter muss darlegen und beweisen, welche Mängel im kündigungsrelevanten Zahlungszeitraum vorlagen und entsprechend §

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.10.2010 – 10 U 22/10

 

Der Verpächter verlangt nach Kündigung wegen zweimonatigen Zahlungsverzugs Räumung und Herausgabe eines Hotels. Der Pächter wendet ein, er sei für die ersten vier Monate nach Eröffnung des Hotels von der Zahlungspflicht befreit und müsse erst hiernach die hälftige “Miete” zahlen.

Der Vertrag regelt unter “Mietzahlungen” : “Die ersten vier Monate der Mietzeit (Juni 2008, (…)) sind für den Mieter mietfrei, (…). Weitere vier Monate (Oktober 2008, (…)) entrichtet der Mieter 50% der monatlichen Miete. Ab dem Monat Februar 2009 ist die Miete in voller Höhe zu zahlen.” Der Pächter beruft sich hierneben auf Mängel und auf ein ihm zustehendes Guthaben wegen seitens des Verpächters nicht fertig gestellter Arbeiten. Mit der Berufung greift er das erstinstanzliche Räumungsurteil an.

Entscheidung

Das OLG weist die Berufung zurück. Dem Verpächter steht ein Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1, § 581 Abs. 2 BGB zur Seite, weil der Pachtvertrag durch die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB beendet ist. Der Pächter kann eine von “der sprachlich eindeutigen” Regelung zu den “Mietzahlungen” abweichende Vereinbarung nicht beweisen. Für die Auslegung der Regelung dahin, dass die mietfreie Zeit “entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut” mit der nicht näher benannten Eröffnung beginnen solle, besteht angesichts der klaren Formulierung kein Raum. Hinsichtlich der Minderung bis zum Zeitpunkt der Kündigung sind keine relevanten Mängel ersichtlich, die vor Zugang der Kündigung angezeigt wurden (BGB § 536c). Behauptete Mängel nach Zugang der Kündigung sind unerheblich, weil der Verpächter nach einer berechtigten Kündigung weder zur Gebrauchsüberlassung noch zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist (BGH, IMR 2009, 232). Das behauptete verrechnungsfähige Guthaben führt ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, weil der Pächter eine Aufrechnung entgegen § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB nicht unverzüglich nach der Kündigung erklärt hat. Folglich ist die Kündigung wirksam und die Räumungsklage begründet.

Praxistipp von RA Klingebiel: Mängel sind sowohl im Gewerbe- wie auch Wohnraummietrecht sofort (§536c BGB) und beweisbar  (schriftlich per Einwurfeinschreiben) oder über einen Rechtsanwalt anzuzeigen. Ist wegen Zahlungsverzug eine Räumungsklge erst anhängig und werden Minderungsrechte im Wege der Aufrechnung oder der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts geltend gemacht, kommt es auf diesen Nachweis (Anzeige vor Zugang der Kündigung) an!

Bei Fragen im Gewerbemietrecht  und Wohnraummietrecht wenden Sie sich gerne an Rechtsanwalt Oliver Klingebiel, der mit abgeschlossenen Lehrgang zum Fachanwalt für Verkehrsrecht und zum Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht, Sie an den Kanzleistandorten Hilchenbach und Kreuztal im Kreis Siegen – Wittgenstein im Verkehrsrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Strafrecht betreut.