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Die Eigentümer eines mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks sind nach dem Tod des Nießbrauchers auch dann gemäß § 1056 Abs. 2 BGB zur vorzeitigen Kündigung eines vom Nießbraucher abgeschlossenen Mietvertrags berechtigt, wenn sie neben weiteren Personen Miterben des Nießbrauchers sind.

BGH, Urteil vom 20.10.2010 – XII ZR 25/09

BGB § 745 Abs. 1 Satz 1; § 1056 Abs. 2 Satz 1

Der Eigentümer einer Immobilie überträgt diese und lässt sich einen lebenslangen Nießbrauch am Grundstück einräumen. Einige Jahre später schließt er mit dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag über eine Gaststätte ab. Im Mietvertrag wird ein ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen, solange eine Gaststätte betrieben wird. Nachdem der ehemalige Eigentümer und jetzige Nießbraucher verstirbt, wird er beerbt. Die Erben kündigen den Mietvertrag. Der Mieter begehrt die Feststellung, dass die Kündigung unwirksam ist.

Hierzu der BGH :

Ohne Erfolg! Nach Ansicht des BGH sind die Erben nach dem Tod des Nießbrauchers gemäß § 1056 Abs. 2 BGB zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Hat ein Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet, so finden gemäß § 1056 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung. Daraus folgt, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks nach Beendigung des Nießbrauchs anstelle des Nießbrauchers in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Ein von einem Nießbraucher abgeschlossener Mietvertrag besteht daher fort, wenn der Nießbrauch durch den Tod des Nießbrauchers endet. Abweichend von den allgemeinen mietrechtlichen Regelungen gewährt § 1056 Abs. 2 BGB dem Grundstückseigentümer jedoch das Recht, den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Dieses außerordentliche Kündigungsrecht trägt dem Umstand Rechnung, dass der Grundstückseigentümer in ein Mietverhältnis eintreten muss, an dem er ursprünglich nicht beteiligt war. Ihm soll die Möglichkeit eingeräumt werden, sich von diesem Vertrag, der ihm aufgedrängt worden ist, zu lösen. Das vorzeitige Kündigungsrecht des Eigentümers scheidet jedoch aus, wenn er persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, etwa weil er den Mietvertrag schon selbst vor Bestellung des Nießbrauchs abgeschlossen hat und der Nießbraucher für die Dauer seines Rechts in den Mietvertrag eingetreten ist. Das Kündigungsrecht soll auch ausscheiden, wenn der Grundstückseigentümer den Nießbraucher als Alleinerbe beerbt. In diesem Fall wird er nach erbrechtlichen Grundsätzen unmittelbarer Vertragspartner des Mieters und haftet bereits erbrechtlich für die Erfüllung des Mietvertrags. Das Kündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2 BGB entfällt aber dann nicht, wenn zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erben des Nießbrauchers keine Personenidentität besteht, etwa weil – wie im hier entschiedenen Fall – die Eigentümer des Grundstücks Teil einer weitere Personen umfassenden Miterbengemeinschaft sind. Im vorliegenden Fall konnten die Eigentümer daher den Mietvertrag vorzeitig kündigen.

Bei Fragen im Gewerbemietrecht wenden Sie sich gerne an Rechtsanwalt Oliver Klingebiel, der mit abgeschlossenen Lehrgang zum Fachanwalt für Verkehrsrecht und zum Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht, Sie an den Kanzleistandorten Hilchenbach und Kreuztal im Kreis Siegen – Wittgenstein im Verkehrsrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Strafrecht betreut.