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 Erklärt der Verkäufer, er garantiere für eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache, so ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, ob damit gemeint ist, dass der Verkäufer lediglich entsprechend der Eigenschaftszusicherung nach früherem Recht unbedingt für einen Fehler einstehen oder ob er im Sinne von § 443 BGB eine selbstständige Verpflichtung eingehen will.*)

Enthält die Vereinbarung einer Beschaffenheitsgarantie im Sinne von § 443 BGB keine Garantiefrist, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass die Parteien eine Garantiefrist vereinbart haben, die der Regelung des § 438 BGB entspricht.*)

OLG Stuttgart, Urteil vom 23.11.2010 – 12 U 109/10

BGB §§ 195, 199, 438, 443, 444
Der Käufer erwarb 2002 ein bebautes Grundstück. Nach dem notariellen Kaufvertrag sind die Mängelgewährleistungsansprüche ausgeschlossen. In Bezug auf Altlasten enthält der Vertrag folgende Regelung: “Der Verkäufer übernimmt gegenüber dem Käufer für Bodenverunreinigungen durch Öl, chemische Stoffe und dergleichen eine Beschaffenheitsgarantie. Er versichert, dass ihm keine derartigen Verunreinigungen bekannt sind. Eventuell durch Altlastensanierung entstehende Kosten trägt Verkäufer.” 2008 werden Schadstoffe im Boden des unbebauten Grundstücksteils festgestellt. Der Käufer verlangt vom Verkäufer Schadenersatz in Höhe von 225.000 Euro für die Entsorgung des verunreinigten Bodenmaterials.

Das OLG Stuttgart versagt diesen Anspruch mit folgenderBegründung:

Der Käufer hatte einen Anspruch auf Schadensersatz. Dieser ist aber nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB nach 2 Jahren ab Übergabe verjährt. Die Vorschrift des § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB, wonach die Verjährung bei Mängeln an Bauwerken fünf Jahre beträgt, findet bei Kontaminationen (auch von bbauten) von Grundstücken keine Anwendung. Nachdem das Grundstück 2002 übergeben wurde, war Verjährung spätestens Ende 2004 eingetreten. Der Verkäufer hatte auch keine selbstständige Garantie abgegeben. Die Problematik liegtim Garantiebegriff des BGB. Erklärt der Verkäufer, er garantiere für eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, ob er im Sinne einer Eigenschaftszusicherung unbedingt für einen Fehler einstehen oder eine selbstständige Verpflichtung eingehen will. Die Parteien hatten keine über die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche hinausgehenden Rechte vereinbart, weshalb nicht von einem selbstständigen Garantieanspruch ausgegangen werden kann. Die fehlende Vereinbarung einer Garantiefrist führt mangels anderer Anhaltspunkte dazu, dass eine Frist nach § 438 BGB Anwendung findet. Hierfür spricht, dass die Garantie im Vertrag im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Ausschluss der Gewährleistung geregelt ist. Die bis zu 10-jährige Garantiefrist im Rahmen der §§ 195, 199 BGB scheidet vorliegend aus, weil es der Käufer andernfalls in der Hand hätte, durch die Wahl des Zeitpunkts einer Bodenuntersuchung die Dauer der Einstandspflicht des Verkäufers zu bestimmen. Das wäre vorliegend nicht interessengerecht.

Bei Fragen im Immobilienrcht oder Mietrecht wenden Sie sich gerne an Rechtsanwalt Oliver Klingebiel, der mit abgeschlossenen Lehrgang zum Fachanwalt für Verkehrsrecht und zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Sie an den Kanzleistandorten Hilchenbach und Kreuztal im Kreis Siegen – Wittgenstein im Verkehrsrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Strafrecht betreut.