Archiv von ‘Mietrecht’ Kategorie

Unpünktliche Mietzahlungen- auch fristlose Kündigung zulässig!

Sonntag, 14.08.2011

Fristlose Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen!

BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 91/10

Die Eine Mieterin hat zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von sechs Monatsmieten (7.980 Euro) erbracht. Nach Mietvertrag ist die Miete jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Seit Mitte 2007 haben die Beklagten die Miete jeweils erst zur Monatsmitte oder noch später gezahlt. Aus diesem Grund werden im Oktober und Dezember 2008 Abmahnungen ausgesprochen. Vermieterseits wird die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrags, unter anderem wegen der unpünktlichen Mietzahlungen, erklärt. Die Mieter gestatteten der Vermieterin, 520 Euro aus der Kaution als Vorauszahlung auf die künftige Miete zu verwenden.

Hierzu der BGH:

1. Die Räumungsklage ist begründet, weil das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung der Vermieterin beendet worden ist. Die Vermieterin ist angesichts des seit Mai 2007 andauernden und trotz wiederholter Abmahnungen fortgesetzten vertragswidrigen Verhaltens der Mieter zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, 3 BGB befugt. Die gravierende Pflichtverletzung (wiederholt unpünktliche Mietzahlungen) rechtfertigt ein berechtigtes Interesse an der fristlosen Kündigung.

 Durch die Abmahnung erhält der Mieter Gelegenheit, das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen; dem Mieter wird so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt  Dass den Mietern “nur” Fahrlässigkeit zur Last fällt, lässt ihre Pflichtverletzung jedoch nicht in einem wesentlich milderen Licht erscheinen. Auch der Umstand, dass gestattet worden ist, einen Teilbetrag von 520 Euro aus der (überhöhten) Kaution als Vorauszahlung auf künftige Mietzahlungen zu verwenden, kann angesichts einer Miete von 1.330 Euro monatlich und der gravierenden Zahlungsverzögerungen nicht maßgeblich ins Gewicht fallen.
2. Die Vermieterin ist vor dem Rückerhalt der Wohnung nicht verpflichtet, an die Mieter den Teil der Kaution herauszugeben, der die nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige Höchstgrenze von drei Monatsmieten übersteigt. Es steht dem insoweit allein in Betracht kommenden Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung die erhobene Einrede der Verjährung entgegen.

Bei Fragen im Gewerbemietrecht  und Wohnraummietrecht wenden Sie sich gerne an Rechtsanwalt Oliver Klingebiel, der mit abgeschlossenen Lehrgang zum Fachanwalt für Verkehrsrecht und zum Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht, Sie an den Kanzleistandorten Hilchenbach und Kreuztal im Kreis Siegen – Wittgenstein im Verkehrsrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Strafrecht betreut.

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Immobilienrecht: Verkehrssicherungspflicht bei Dachlawinen und mögliches Mitverschulden des Verletzten

Dienstag, 9.08.2011

 Bei speziell für Mieter eingerichtete und unterhaltene Parkplätze besteht eine besondere Verkehrssicherungspflicht des Gebäudeeigentümers. In deren Rahmen besteht die Pflicht, bei entsprechenden Witterungsbedingungen Maßnahmen zur Sicherung der auf den vermieteten Flächen abgestellten Fahrzeuge gegen Dachlawinen zu treffen.*)

LG Detmold, Urteil vom 15.12.2010 – 10 S 121/10 

 Die Beklagte ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Der Kläger ist Mieter einer im Dachgeschoss des Hauses gelegenen Wohnung, die ihm durch den Eigentümer dieser Wohnung, vermietet wird.

 Mitvermietet ist ein Einstellplatz für ein Kfz, der unmittelbar vor dem Haus unterhalb des Traufbereichs des Daches liegt. In der Nacht löste sich vom Dach des Hauses oberhalb des Einstellplatzes des Mieters eine nicht näher bekannte Menge von Schnee und Eis, die auch auf das darunter geparkte Fahrzeug des Mieters fiel. Das Fahrzeug des Mieters wurde hierdurch beschädigt.

Unstreitig ist, dass keinerlei Maßnahmen zur Entfernung der auf dem Dach liegenden Schnee- und Eismengen seitens der WEG ergriffen wurden. Der Schaden wurde auf 2.097,55 Euro netto beziffert. Das Fahrzeug des Mieters wurde durch den Schnee und durch das Eis im vorderen Bereich in Höhe der Motorhaube und der Kotflügel beschädigt.

Die Gebäudehaftpflichtversicherung der WEG lehnte eine Zahlung und ihre Einstandspflicht ab.

 Sowohl das Amts- als auch das Landgericht sehen hier eine Verkehrssicherungspflicht des Gebäudeeigentümers, die dieser verletzte. Auch wenn es grundsätzlich nicht die Pflicht des Hauseigentümers ist, Dritte vor Dachlawinen zu schützen, können doch die besonderen Schneeverhältnisse eine allgemeine Verkehrssicherungspflicht begründen. Dies umso mehr, als es sich hier ausdrücklich um einen ausgewiesenen Stellplatz handelte. Der Gebäudeeigentümer hätte zumindest entsprechende Warnhinweise anbringen müssen, auch wenn er (bau-)rechtlich vorliegend nicht verpflichtet war, Schneefanggitter zu montieren.

Dem Mieter wurde jedoch ein Mitverschulden von 50% zugerechnet, da es für ihn angesichts der Wetterlage zu erkennen war, dass es zu Dachlawinen kommen kann. Praxishinweis Wenn der Gebäudeeigentümer schon keine baulichen Sicherungsmaßnahmen ergreift, sollte er zumindest mit Schildern auf mögliche Gefahren deutlich hinweisen.

Andererseits darf sich der Nutzer eines Stellplatzes – sei es als Mieter oder als Besucher – nicht blind darauf verlassen, dass der Hauseigentümer alle denkbaren Vorsichtsmaßnahmen ergreift. Auch ihn trifft für sein Eigentum eine Fürsorgepflicht; insbesondere muss auch er prüfen, ob sich nicht durch plötzlichen Wetterwechsel Schnee und Eis vom Dach lösen und sein Fahrzeug beschädigen können.

Anmerkung RA Klingebiel: Aus Sicht des Immobilienbesitzers dürfte es zunächst unbillig erscheinen, praktisch rund um die Uhr für mögliche Schäden aufgrund eines mitursächlichen Naturereignis (Schnee) für einen Schaden einzutreten, ist das Dach der Immobilie doch sonst mangelfrei. Andererseits ist in der Regel erkennbar und vermeidbar, dass sich Schnee zu einer gefahrträchtigen Masse anhäuft.

Diese Rechtsprechung und die Grundsätze dürften insbesondere auch für die sog. “Glatteisfälle” Anwendung finden, bei denen die Besonderheit hinzutritt, dass die Komune dem Grundstückseigentümer den “schwarzenPeter” per Satzung in die Schuhe schiebt. Auch hier muss der Grundstückseigentümer grds. in den üblichen Tageszeiten (ca 07- 22.00 Uhr, je nach Satzung) für einen ungefährlichen, geräumten Bürgersteig sorgen, ohne Eigentümer des Bürgersteigs zu sein, selbst für den Fall, dass er wegen seiner Arbeitsstelle verhindert ist. Die Grundsätze des Mitverschulde´ns des Verletzten dürften analog Anwendung finden.

Bei Fragen im Gewerbemietrecht  und Wohnraummietrecht wenden Sie sich gerne an Rechtsanwalt Oliver Klingebiel, der mit abgeschlossenen Lehrgang zum Fachanwalt für Verkehrsrecht und zum Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht, Sie an den Kanzleistandorten Hilchenbach und Kreuztal im Kreis Siegen – Wittgenstein im Verkehrsrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Strafrecht betreut.

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Mietrecht- Siegen: Nach Kündigung entfällt Gebrauchsüberlassungs- und Mängelbeseitigungspflicht

Dienstag, 26.07.2011

Das OLG Düsseldorf hat in einem Räumungsrechtsstreit entschieden:

1. Über Auslegung einer Vereinbarung über “Mietzahlungen”.543 Abs. 2 Satz 3).536c BGB angezeigt wurden.

2. Der Vermieter ist nach berechtigter (hier: fristloser) Kündigung nicht verpflichtet, den Mietgegenstand zum Gebrauch zu überlassen und Mängel zu beseitigen.

3. Will der Mieter sich mit einer Gegenforderung gegen die außerordentliche fristlose Kündigung wehren, muss er die Aufrechnung unverzüglich nach Zugang der Kündigung erklären (BGB §

4. Der Mieter muss darlegen und beweisen, welche Mängel im kündigungsrelevanten Zahlungszeitraum vorlagen und entsprechend §

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.10.2010 – 10 U 22/10

 

Der Verpächter verlangt nach Kündigung wegen zweimonatigen Zahlungsverzugs Räumung und Herausgabe eines Hotels. Der Pächter wendet ein, er sei für die ersten vier Monate nach Eröffnung des Hotels von der Zahlungspflicht befreit und müsse erst hiernach die hälftige “Miete” zahlen.

Der Vertrag regelt unter “Mietzahlungen” : “Die ersten vier Monate der Mietzeit (Juni 2008, (…)) sind für den Mieter mietfrei, (…). Weitere vier Monate (Oktober 2008, (…)) entrichtet der Mieter 50% der monatlichen Miete. Ab dem Monat Februar 2009 ist die Miete in voller Höhe zu zahlen.” Der Pächter beruft sich hierneben auf Mängel und auf ein ihm zustehendes Guthaben wegen seitens des Verpächters nicht fertig gestellter Arbeiten. Mit der Berufung greift er das erstinstanzliche Räumungsurteil an.

Entscheidung

Das OLG weist die Berufung zurück. Dem Verpächter steht ein Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1, § 581 Abs. 2 BGB zur Seite, weil der Pachtvertrag durch die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB beendet ist. Der Pächter kann eine von “der sprachlich eindeutigen” Regelung zu den “Mietzahlungen” abweichende Vereinbarung nicht beweisen. Für die Auslegung der Regelung dahin, dass die mietfreie Zeit “entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut” mit der nicht näher benannten Eröffnung beginnen solle, besteht angesichts der klaren Formulierung kein Raum. Hinsichtlich der Minderung bis zum Zeitpunkt der Kündigung sind keine relevanten Mängel ersichtlich, die vor Zugang der Kündigung angezeigt wurden (BGB § 536c). Behauptete Mängel nach Zugang der Kündigung sind unerheblich, weil der Verpächter nach einer berechtigten Kündigung weder zur Gebrauchsüberlassung noch zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist (BGH, IMR 2009, 232). Das behauptete verrechnungsfähige Guthaben führt ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, weil der Pächter eine Aufrechnung entgegen § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB nicht unverzüglich nach der Kündigung erklärt hat. Folglich ist die Kündigung wirksam und die Räumungsklage begründet.

Praxistipp von RA Klingebiel: Mängel sind sowohl im Gewerbe- wie auch Wohnraummietrecht sofort (§536c BGB) und beweisbar  (schriftlich per Einwurfeinschreiben) oder über einen Rechtsanwalt anzuzeigen. Ist wegen Zahlungsverzug eine Räumungsklge erst anhängig und werden Minderungsrechte im Wege der Aufrechnung oder der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts geltend gemacht, kommt es auf diesen Nachweis (Anzeige vor Zugang der Kündigung) an!

Bei Fragen im Gewerbemietrecht  und Wohnraummietrecht wenden Sie sich gerne an Rechtsanwalt Oliver Klingebiel, der mit abgeschlossenen Lehrgang zum Fachanwalt für Verkehrsrecht und zum Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht, Sie an den Kanzleistandorten Hilchenbach und Kreuztal im Kreis Siegen – Wittgenstein im Verkehrsrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Strafrecht betreut.

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BGH: Abriss eines Gebäudes – Anforderungen an das Kündigungsschreiben

Donnerstag, 21.07.2011

Eine vom Vermieter wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus ausgesprochene Kündigung genügt dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant.*)

BGH, Urteil vom 09.02.2011 – VIII ZR 155/10

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3, § 573 Abs. 3

In dem Fall geht es um den Abriss eines in den 30-er Jahren errichteten Wohnblocks.

 In dem Gebäude befinden sich Schlichtwohnungen mit kleinen gefangenen Räumen, niedrigen Decken, schlechter Belichtung und ohne Bad. Die Eigentümerin will das Gebäude abreißen und an seiner Stelle zeitgemäß ausgestattete Wohnungen errichten. Die hierzu erforderlichen Genehmigungen liegen vor.

Die Wohnungen sind bis auf eine einzige Wohnung geräumt. Das über diese Wohnung bestehende Mietverhältnis wird von der Eigentümerin mit Schreiben vom 31.01.2008 gekündigt.

Im Kündigungsschreiben ist ausgeführt, dass der zum Abriss bestimmte Wohnblock erhebliche städtebauliche und gebäudetechnische Mängel aufweise, insbesondere wird dort auf die unzulässig niedrige Raumhöhe der Wohnungen und deren mangelnde Belichtung und dürftige Ausstattung hingewiesen.

Weiter ist in dem Kündigungsschreiben erläutert, dass die Kosten einer Modernisierung mit 1.250 Euro/qm fast die Neubaukosten (1.650 Euro/qm) erreichen. Hierbei sei zu bedenken, dass die städtebaulichen Mängel durch die Modernisierung der Wohnungen allein nicht beseitigt werden können.

Frage: Ist die Kündigung begründet?

Hierzu der BGH:

Die Kündigung entspricht den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH genügt es, wenn der Vermieter den Kündigungsgrund “so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (“Kerntatsachen”).

Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen”, können nachgeschoben werden (“Ergänzungstatsachen”

(BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, imr-online, unter Rz. 23 betr. Eigenbedarf; Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 254/06, imr-online, unter Rz. 24 betr. wirtschaftliche Verwertung; Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09, imr-online, unter Rz. 8 betr. Eigenbedarf).

 An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest. Diesen Anforderungen genügt die zur Entscheidung stehende Erklärung. Die Mieterin hatte im Revisionsverfahren die Auffassung vertreten, der Vermieter müsse dem Kündigungsschreiben eine aktuelle und detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung beilegen, aus der sich ergebe, dass zum Abriss keine “Sanierungsalternative” bestehe.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht: Die Frage, ob dem Vermieter eine alternative Sanierungsmöglichkeit zur Verfügung steht und ob er im Interesse des Mieters hierauf zurückgreifen muss, betrifft nicht die formelle, sondern die materielle Wirksamkeit der Kündigung. Hierüber ist gegebenenfalls Beweis zu erheben.

Anmerkung von Rechtsanwalt Klingebiel: Der Vermieter benötigt ein Interesse eine Kündigung wirksam auszusprechen. Insbesonder bei der oft sanierungsbedürftigen Bausubstanz im hiesigen Gebiet dürfte dieser Kündigungsgrund zu berücksichtigen sein.

Bei Fragen im Gewerbemietrecht wenden Sie sich gerne an Rechtsanwalt Oliver Klingebiel, der mit abgeschlossenen Lehrgang zum Fachanwalt für Verkehrsrecht und zum Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht, Sie an den Kanzleistandorten Hilchenbach und Kreuztal im Kreis Siegen – Wittgenstein im Verkehrsrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Strafrecht betreut.

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Mietrecht: BGH zur Frage der Vertragsverletzung / Kündigung bei Untermiete

Dienstag, 19.07.2011

BGH: Darf Vermieter dem Mieter wegen nicht genehmigter Untervermietung kündigen?

1. Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.

2. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

3. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.

BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10

Die Mietvertragsparteien vereinbarten, dass die Untervermietung grundsätzlich nur mit Einwilligung des  möglich ist. Zusätzlich vereinbarten sie Folgendes: “Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich. Die Parteien sind sich darüber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: (…).”

In der Folge kam es wiederholt zu Streitigkeiten beim Wechsel von Untermietern, weil der Vermieter die Erlaubnis jeweils von der Darlegung eines berechtigten Interesses abhängig machte. Die erbetene Einwilligung zur Untervermietung wurde von der Mieterin erfolgreich eingeklagt. Wegen der während des Prozesses, also (noch) ohne Erlaubnis, bereits erfolgten Untervermietung kündigte der Vermieter der Mieterin fristlos, hilfsweise ordentlich. Im November 2008 bat die Mieterin erneut erfolglos um Erlaubnis zur Untervermietung . Der Vermieter erhob im Zustimmungsprozess Widerklage auf Räumung aus den vorhergehenden Kündigungen. Nach Erledigung der Zustimmungsklage wegen Auszugs des Untermietres, verfolgte der Vermieter die Räumung weiter.

Hierzu lautete die Entscheidung des BGH:

 Die Kündigung des Vermieters war rechtsmissbräuchlich. Durch die zusätzliche Vereinbarung war der Mieterin das Recht zur Untervermietung bereits grundsätzlich eingeräumt, die Mieterin hatte einen Anspruch auf die Erlaubnis. Der Darlegung eines berechtigten Interesses bedurfte es nicht mehr. Aber die Vermietung ohne Einholung der Erlaubnis, auch wenn ein Anspruch auf diese bestand, stellte eine Verletzung vertraglicher Pflichten dar. Ob diese allerdings zur Kündigung berechtigte, war am Einzelfall zu entscheiden. Hier drohten der Mieterin erhebliche Einnahmeverluste, so dass in dieser Zwangslage eine erhebliche Vertragsverletzung schon fraglich war. Jedenfalls aber war die Kündigung rechtsmissbräuchlich, da die Erlaubnis rechtzeitig beantragt wurde und hätte erteilt werden müssen.

Der BGH legt die zur Kündigung berechtigende erhebliche Vertragsverletzung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB für die Untervermietung aus. Insbesondere bei Vermietung an Wohngemeinschaften, bei denen die Untervermietung vertraglich bereits eingeräumt wurde, kann der Vermieter eine Untervermietung nur wegen in der Person des Untermieters liegenden Gründen verweigern. Der Mieter muss nur rechtzeitig eine gegebenenfalls noch notwendige Erlaubnis einholen. Erhält er diese nicht, kann er nach angemessener Zeit untervermieten, ohne dass die Kündigung droht. Der Vermieter muss vorher prüfen, ob die Erlaubnis geschuldet war.

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Mietrecht Siegen: Verkauf von Hausratsgegenständen: Ab wann wird eine Mietwohnung gewerblich genutzt?

Mittwoch, 30.03.2011

1. Ein Verbotsantrag darf nicht derart undeutlich gefasst sein, dass Gegenstand und Umfang der Entscheidungsbefugnis des Gerichts (ZPO § 308 Abs. 1) und letztendlich die Entscheidung darüber, was verboten ist, dem Vollstreckungsverfahren überlassen bliebe.

2. Den Mieter trifft keine Gebrauchspflicht; wo der Mieter im herkömmlichen Sinne “wohnt”, ist der freien Entscheidung des Mieters überlassen.

3. Auch wenn der Mieter in der angemieteten Wohnung nur noch umfangreichen Hausrat lagert, vermag dies die grundsätzlich nach wie vor gegebene Nutzung zu Wohnzwecken nicht zu verändern.

4. Es ist dem Mieter unbenommen, eigene oder in seiner Verfügungsbefugnis stehende Hausratsgegenstände von Familienangehörigen in der angemieteten Wohnung zu veräußern.

Dies hat der BGH mit Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 93/10 entschieden

Der Mieter wohnte nicht in der zu diesem Zweck überlassenen Wohnung. In den streitgegenständlichen Räumen stand jedocjh Hausrat. Der Mieter hatte diesen Hausrat zum Verkauf in der streitgegenständlichen Wohnung angeboten und Kaufinteressenten dort zur Besichtigung empfangen. Die Vermieterin behauptete, der Mieter nutze die Wohnung als Lager und betreibe dort auch mit durch Pfeilbietung der Gegenstände auch einen gewerblichen Handel mit den dort befindlichen Gegenstände. Der Mieter ist der Ansicht, es handle sich lediglich um den gelegentlichen Verkauf vonHausratsgegenständen. Die Vermieterin klagte auf nimmt Unterlassung der Nutzung der Räume zu “gewerblichen Zwecken, insbesondere zur Nutzung als Lager- und Verkaufsräume” .
Der BGH Hat die Klage abgewiesen.
Der Vermieterin stehe kein Unterlassungsanspruch gemäß § 541 BGB zu. Prozessualer Nebenaspekt war, ob die gestellten Prozessanträge im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt waren. Denn ein Unterlassungsantrag (so der BGH) darf nicht derart undeutlich gefasst sein, dass Gegenstand und Umfang der Entscheidungsbefugnis des Gerichts (ZPO § 308 Abs. 1) nicht erkennbar abgegrenzt werden können und der Mieter sich deshalb nicht erschöpfend verteidigen kann.
Die Klage griff aber materiell-rechtlich bereits nicht durch:
Den Mieter trifft keine “Gebrauchspflicht”. Wo der Mieter seinen Lebensmittelpunkt begründet und damit im herkömmlichen Sinne “wohnt”, ist den persönlichen Vorstellungen und der freien Entscheidung jedes Menschen selbst überlassen. Der Umstand, dass in den angemieteten Räumen nur noch umfangreicher Hausrat gelagert wird, ändert grundsätzlich an der nach wie vor gegebenen Nutzung zu Wohnzwecken nichts. Schließlich begründet auch der Verkauf von eigenen oder in seiner Verfügungsbefugnis stehenden Hausratsgegenstände von Familienangehörigen in der angemieteten Wohnung keinen Unterlassungsanspruch der Vermieterin gemäß § 541 BGB.

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Unterbrechung der Stromzufuhr durch den Netzbetreiber: Kein Mietminderungsrecht für den Mieter!

Samstag, 26.03.2011

Eine auf einem Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Stromzählers) führt nicht zu einer Minderung der Miete, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist.
So entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 113/10

Im Sachverhalt zu Entscheidung erfolgte die Stromversorgung aufgrund eines zwischen dem Mieter und den Stadtwerken bestehenden Vertrag. Nachdem der Mieter in Zahlungsverzug geriet, wurde der Stromanschluss durch den Netzbetreiber gesperrt, nach Ausgleich des Rückstands aber wiederhergestellt. Die Kosten für die Sperrung und Entsperrung des Anschlusses in Höhe von 89,50 Euro verweigerte der Mieter und der Netzbetreiber baute auf Veranlassung der Stadtwerke den Stromzähler aus. Ein Wechsel auf einen anderen Versorger schlug fehl, weil der Netzbetreiber den Anschluss als “gesperrt” meldete. Der Mieter hatte die Miete nach dem Ausbau des Zählers um 50% gemindert. Der Vermieter widersprach der Minderung und kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstand fristlos und erhob Räumungsklage. Das Berufungsgericht wies die Klage ab und führte zur Begründung aus, dass die Miete wegen der Unterbrechung der Stromzufuhr gemindert gewesen sei.
Der BGH hob diese Entscheidung auf und begründete die gegenteilige Ansicht wie folgt: Nach § 536 Abs. 1 BGB hat der Mieter nur eine geminderte Miete zu entrichten, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist. Der BGH führt hierzu aus, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung infolge des Ausbaus des Zählers gemindert gewesen sei, weil der Mieter “ohne die Messeinrichtung keinen Strom von einem neuen Versorger beziehen konnte”. Die Minderung durch den Mieter war jedoch ausgeschlossen, weil der Mangel “aus der Sphäre des Mieters” stammt. Der Ausbau des Zählers sei nämlich nur deshalb erfolgt, weil sich der Mieter geweigert habe, die Kosten der Sperrung und Entsperrung zu zahlen. Dieser Vorgang berühre nicht das Mietverhältnis, sondern ausschließlich das Verhältnis des Mieters zu den Stadtwerken.
Der BGH setzt sich insoweit aber nicht mit dem Vertragsverhältnis zwischen Stromversorger, Netzbetreiber und Gebäudeeigentümer auseinander.
Die Versorgung mit Strom setzt einen Anschluss an das Stromverteilungsnetz voraus (Niederspannungsschlussverordnung). Dieser wird vom Netzbetreiber hergestellt. Anschlussinhaber ist grundsätzlich der Gebäudeeigentümer (NAV § 1 Abs. 2). Der Netzbetreiber ist verpflichtet, den Anschluss herzustellen und für dessen weiteren Betrieb zu sorgen (NAV § 2 Abs. 1). Anschlussnutzer ist der Mieter (NAV § 1 Abs. 3). Kommt der Mieter gegenüber dem Stromversorger in Zahlungsverzug, so kann der Netzbetreiber die Anschlussnutzung auf Anweisung des Versorgers unterbrechen (NAV § 24 Abs. 3). Ein Ausbau des Zählers ist erst nach Kündigung des Anschlussverhältnisses möglich (NAV §§ 25, 26). Die Kündigung muss gegenüber dem Anschlussnehmer, also dem Gebäudeeigentümer erfolgen. Im Entscheidungsfall war der Ausbau rechtswidrig; dies hat die Bundesnetzagentur in einem vom Mieter betriebenen besonderen Missbrauchsverfahren festgestellt. Gegen einen rechtswidrigen Ausbau des Zählers kann sich der Eigentümer also zur Wehr setzen. Möglicherweise ist er hierzu gegenüber dem Mieter auch verpflichtet (BGB § 535 Abs. 1). Insoweit geht auch der BGH davon aus, dass es Sache des Vermieters ist, für einen Stromanschluss zu sorgen.

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Mietausfall – Diesen Schaden hat bei vorzeitiger Kündigung der Mieter zu tragen, sofern er die Kündigung zu vertreten hat!

Mittwoch, 23.03.2011

1. Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus vom Mieter zu vertretenden Gründen, hat der Mieter dem Vermieter grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht.

2. Der Vermieter muss sich bei vorzeitiger Beendigung eines Mietverhältnisses darum bemühen, den Schaden, gegebenenfalls durch anderweitige Vermietung, gering zu halten.
Das OLG Brandenburg hat dies mit Urteil vom 27.10.2010 – 3 U 155/09 entschieden.

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Das Mietverhältnis wurde aufgrund Zahlungsverzug des Mieters fristlos durch den Vermieter gekündigt gekündigt. Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus vom Mieter zu vertretenden Gründen, hat der Mieter dem Vermieter grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht (so auch klärend der BGH in NZM 2005, 340).
Der Vermieter muss sich bei vorzeitiger Beendigung eines Mietverhältnisses nach § 254 BGB zwar gegebenenfalls durch anderweitige Vermietung um Schadenminderung bemühen, nicht aber trifft ihn die Verpflichtung, sofort um jeden Preis zu vermieten.
Die Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen seine Schadensminderungspflicht trägt der Mieter (BGH in NZM 2005, 340).
Der Mieter muss dartun, inwieweit es, gemessen an den Marktverhältnissen, zumindest aussichtsreich gewesen wäre, entweder zu einem früheren Zeitpunkt oder zu günstigeren Konditionen einen Nachmieter zu finden. Dass andere Mietinteressenten zur Verfügung gestanden hätten, muss der Mieter beweisen. Dies hat der Mieter nicht getan. Auch während einer Renovierung der Mieträume entfällt die Schadensersatzpflicht des Mieters nicht.
Der Vermieter musste aufgrund der Kündigung die Räumlichkeiten zwecks Neuvermietung renovieren lassen. Wäre das Mietverhältnis fortgesetzt worden, so hätte der Vermieter keinen Grund zur Renovierung gehabt.
Als Mieter im befristeten Mietverhältnis sollte man sich daher grds. selbst um einen Nachmieter bemühen und sich nicht auf die Bemühungen des Vermieters verlassen!

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außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnis muss sofort erfolgen

Freitag, 4.03.2011

Eine Kündigung durch den Mieter hat unverzüglich nach Kenntnis  vom Mangel zu erfolgen!
Wartet der Mieter schuldhaft eine unangemessen Zeit ab- auch wenn er auf Besserung hofft-ist die fristlose Kündigung verwirkt, es bleibt die Möglichkeit der Abmahnung, Aufforderung und insbesondere bei befristeten Mietverhältnissen auch ordentliche Kündigung!
Entsprechendes hat in Hinblick auf die fristlose Kündigung das OLG Hamm beschlossen:

OLG Hamm, Beschluss vom 13.12.2010 – 7 W 33/1

Ein Mieter kündigte außerordentlich fristlos das Miet-/ Pachtverhältnis über eine Gaststätte. Bereits ein halbes Jahr zuvor waren dem Mieter Schwierigkeiten im Hinblick auf die Erlangung der erforderlichen Genehmigung zur Kenntnis gelangt. Der Mieter begründet die Kündigung damit, dass der Vermieter nach Wasserrohrbrüchen nicht zeitnah und nicht ausreichend für Mängelbeseitigung gesorgt habe. Zudem stützt er die Kündigung auf die fehlende Genehmigungsfähigkeit des Mietobjekts zum Betrieb der Gaststätte. Der Vermieter entgegnet, dass bereits unmittelbar nach dem großen Wasserrohrbruch der Mieter nicht mehr beabsichtigt hatte, die Räume zu nutzen.

 Hierzu das OLG:

 Nach § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung bei Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauches vor. Es verstößt jedoch gegen das aus § 242 BGB abzuleitende Verbot widersprüchlichen Verhaltens, wenn der Mieter den Vermieter erst nach dem Auszugsentschlusses zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache auffordert, und sodann unter Hinweis auf die nicht erfolgte Mängelbeseitigung versucht, sich aus dem Vertrag zu lösen. Die Kündigung verstößt zudem gegen § 314 Abs. 3 BGB, der auch auf die fristlose Kündigung nach § 543 BGB anzuwenden ist. Der Mieter hätte innerhalb einer angemessenen Frist kündigen können. Sinn und Zweck ist eine beschleunigte Herbeiführung klarer Verhältnisse.

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Immobilienrecht- Verjährung von Garantie im Grundstückkaufvertrag

Donnerstag, 30.12.2010

 Erklärt der Verkäufer, er garantiere für eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache, so ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, ob damit gemeint ist, dass der Verkäufer lediglich entsprechend der Eigenschaftszusicherung nach früherem Recht unbedingt für einen Fehler einstehen oder ob er im Sinne von § 443 BGB eine selbstständige Verpflichtung eingehen will.*)

Enthält die Vereinbarung einer Beschaffenheitsgarantie im Sinne von § 443 BGB keine Garantiefrist, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass die Parteien eine Garantiefrist vereinbart haben, die der Regelung des § 438 BGB entspricht.*)

OLG Stuttgart, Urteil vom 23.11.2010 – 12 U 109/10

BGB §§ 195, 199, 438, 443, 444
Der Käufer erwarb 2002 ein bebautes Grundstück. Nach dem notariellen Kaufvertrag sind die Mängelgewährleistungsansprüche ausgeschlossen. In Bezug auf Altlasten enthält der Vertrag folgende Regelung: “Der Verkäufer übernimmt gegenüber dem Käufer für Bodenverunreinigungen durch Öl, chemische Stoffe und dergleichen eine Beschaffenheitsgarantie. Er versichert, dass ihm keine derartigen Verunreinigungen bekannt sind. Eventuell durch Altlastensanierung entstehende Kosten trägt Verkäufer.” 2008 werden Schadstoffe im Boden des unbebauten Grundstücksteils festgestellt. Der Käufer verlangt vom Verkäufer Schadenersatz in Höhe von 225.000 Euro für die Entsorgung des verunreinigten Bodenmaterials.

Das OLG Stuttgart versagt diesen Anspruch mit folgenderBegründung:

Der Käufer hatte einen Anspruch auf Schadensersatz. Dieser ist aber nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB nach 2 Jahren ab Übergabe verjährt. Die Vorschrift des § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB, wonach die Verjährung bei Mängeln an Bauwerken fünf Jahre beträgt, findet bei Kontaminationen (auch von bbauten) von Grundstücken keine Anwendung. Nachdem das Grundstück 2002 übergeben wurde, war Verjährung spätestens Ende 2004 eingetreten. Der Verkäufer hatte auch keine selbstständige Garantie abgegeben. Die Problematik liegtim Garantiebegriff des BGB. Erklärt der Verkäufer, er garantiere für eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, ob er im Sinne einer Eigenschaftszusicherung unbedingt für einen Fehler einstehen oder eine selbstständige Verpflichtung eingehen will. Die Parteien hatten keine über die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche hinausgehenden Rechte vereinbart, weshalb nicht von einem selbstständigen Garantieanspruch ausgegangen werden kann. Die fehlende Vereinbarung einer Garantiefrist führt mangels anderer Anhaltspunkte dazu, dass eine Frist nach § 438 BGB Anwendung findet. Hierfür spricht, dass die Garantie im Vertrag im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Ausschluss der Gewährleistung geregelt ist. Die bis zu 10-jährige Garantiefrist im Rahmen der §§ 195, 199 BGB scheidet vorliegend aus, weil es der Käufer andernfalls in der Hand hätte, durch die Wahl des Zeitpunkts einer Bodenuntersuchung die Dauer der Einstandspflicht des Verkäufers zu bestimmen. Das wäre vorliegend nicht interessengerecht.

Bei Fragen im Immobilienrcht oder Mietrecht wenden Sie sich gerne an Rechtsanwalt Oliver Klingebiel, der mit abgeschlossenen Lehrgang zum Fachanwalt für Verkehrsrecht und zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Sie an den Kanzleistandorten Hilchenbach und Kreuztal im Kreis Siegen – Wittgenstein im Verkehrsrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Strafrecht betreut.

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